Interview im Immobilienmanager
Wir denken langfristig
Ausgabe 4/2009
Seite 57:
„Wir denken langfristig“
Familiy Office. immobilienmanager sprach mit Reimund Schulz, Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH, die als Family Office eigene Immobilien entwickelt und verwaltet und diesen Services seit 1,5 Jahren auch Dritten anbietet.
Welche Immobilien verwalten Sie?
Reimund Schulz: Wir verwalten hauptsächlich gewerbliche Immobilien, Büros und Einzelhandelsobjekte. Für Dritte haben wir auch Wohnungen in der Verwaltung, meist handelt es sich dabei um gemischt genutzte Gebäude mit einem Wohnanteil. Meistens sind es Investitionsobjekte, teilweise aber auch betriebsnotwendige Immobilien der jeweiligen Unternehmen. Insgesamt verwalten wir 200.000 Quadratmeter Fläche, die eine Hälfte als Family Office für die Familie Otten, die andere für Dritte.
Wieviele externe Kunden haben Sie?
Reimund Schulz: Zurzeit sind es vier Kunden. Das Geschäft läuft erst an. Unser Klientel sind Privatunternehmen und Family Offices. Unser Ziel ist es, bis Ende 2010 einen Bestand von einer Million Quadratmeter Fläche zu verwalten.
Sehen Sie die aktuelle Finanzkrise als Chance für eigenkapitalstarke Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Es wird noch etwas dauern, bis Privatinvestoren verstärkt aktiv werden. Wir raten unseren Kunden derzeit, zu warten, da die Preisvorstellungen der Verkäufer noch zu hoch sind. Unser Erwartungs- und Beobachtungshorizont liegt momentan bei einem halben Jahr. Wir vermuten, dass sich Privatinvestoren dann verstärkt Immobilien zuwenden werden. Diese galten bisher eher als langweilig; nun bieten sie eine sichere Anlage.
Welche Arten von Immobilien suchen Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Privatinvestoren kaufen gerne sichere, langfristig vermietete Bestandsimmobilien. Sollte die Krise die Realwirtschaft erreichen, werden Büroimmobilien unter diesem Aspekt weniger attraktiv sein. Einzelhandelsobjekte wird der Attraktivitätsverlust jedoch nicht so stark treffen. Hier wird auch das Angebot steigen, etliche Einzelhandelsobjekte werden auf den Markt kommen. Der Grund: viele Angelsachsen haben ihre Investments in den vergangenen Jahren mit wenig Eigenkapital finanziert und sehen sich nun mit Problemen bei der Anschlussfinanzierung konfrontiert.
Welche Standorte sind für Investments geeignet?
Reimund Schulz: Die Standorte müssen eine positive demografische Entwicklung vorweisen. Hierzu zählen zum Beispiel Landeshauptstädte, wo Menschen hinziehen und wo genug Kaufkraft vorhanden ist. Die „Big 7“ sind immer interessant, aber auch Mittelstädte, wenn man die Einwohnerentwicklung beachtet.
Von welchen Investitionsvolumina sprechen wir bei Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Objektgrößen von 20 bis 40 Millionen Euro Investitionsvolumen oder kleiner sind ein vernünftiges Investment, das ein oder zwei private Investoren gemeinsam realisieren können. Bei über 50 Millionen Euro wird die Finanzierung schwierig, weil die Margen der Banken zu hoch sind.
Wie sieht es mit dem Zugang zum Finanzmarkt aus?
Reimund Schulz: Wenn die Eigenkapitalquote stimmt, kommt man auch an Geld. Die geforderte Quote liegt derzeit bei 20 bis 30 Prozent, abhängig von der Vorvermietung. Volksbanken, Sparkassen und einige Landesbanken finanzieren noch.
Wie agieren Sie als Family Office derzeit am Markt?
Reimund Schulz: Auch wir warten ab, haben allerdings auch schon wieder einige Grundstücke gekauft. Außerdem führen wir ja auch Projektentwicklungen durch. In Erfurt entwickeln wir gerade zum Beispiel auf dem Areal einer ehemaligen Druckerei ein Fachmarktzentrum. Wir denken langfristig: Wenn es unseren Gesellschaftern gefällt, behalten wir es im Bestand und verkaufen erst später. Es ist toll, wenn die Identifikation mit dem Projekt und die Rendite zusammenpassen. Auch in Hamburg haben wir uns an Projekte rangetraut, an die sich kein Entwickler vor Ort wagen wollte: an den Hühnerposten und in die Große Bleichen gegenüber dem Ohnesorg-Theater. Auch andere Privatinvestoren beteiligen sich bei einer höheren Rendite an Projektentwicklungen. Durchschnittlich beginnen wir mit einer Projektentwicklung pro Jahr. Diese Zahl wollen wir durch Partnerschaften auf drei anheben.
Welche Ihrer Leistungen sind für Ihre Kunden am wichtigsten?
Reimund Schulz: Wir sind ein guter Sparingpartner. Familienunternehmen denken und handeln sehr speziell. Sie wollen zum Beispiel eine individuelle Betreuung durch den Geschäftsführer. Wir kennen die Anliegen aller Beteiligten, auch die der Nutzer, denn wir haben einst selbst Einzelhandel betrieben. Wir bieten technisches und kaufmännisches Management und arbeiten mit den Steuer- und Vermögensberatern zusammen, sodass der Immobilienbesitz in die Gesamtvermögensbetrachtung eingebunden werden kann.
Das Gespräch führte Bianca Diehl.
Seite 57:
„Wir denken langfristig“
Familiy Office. immobilienmanager sprach mit Reimund Schulz, Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH, die als Family Office eigene Immobilien entwickelt und verwaltet und diesen Services seit 1,5 Jahren auch Dritten anbietet.
Welche Immobilien verwalten Sie?
Reimund Schulz: Wir verwalten hauptsächlich gewerbliche Immobilien, Büros und Einzelhandelsobjekte. Für Dritte haben wir auch Wohnungen in der Verwaltung, meist handelt es sich dabei um gemischt genutzte Gebäude mit einem Wohnanteil. Meistens sind es Investitionsobjekte, teilweise aber auch betriebsnotwendige Immobilien der jeweiligen Unternehmen. Insgesamt verwalten wir 200.000 Quadratmeter Fläche, die eine Hälfte als Family Office für die Familie Otten, die andere für Dritte.
Wieviele externe Kunden haben Sie?
Reimund Schulz: Zurzeit sind es vier Kunden. Das Geschäft läuft erst an. Unser Klientel sind Privatunternehmen und Family Offices. Unser Ziel ist es, bis Ende 2010 einen Bestand von einer Million Quadratmeter Fläche zu verwalten.
Sehen Sie die aktuelle Finanzkrise als Chance für eigenkapitalstarke Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Es wird noch etwas dauern, bis Privatinvestoren verstärkt aktiv werden. Wir raten unseren Kunden derzeit, zu warten, da die Preisvorstellungen der Verkäufer noch zu hoch sind. Unser Erwartungs- und Beobachtungshorizont liegt momentan bei einem halben Jahr. Wir vermuten, dass sich Privatinvestoren dann verstärkt Immobilien zuwenden werden. Diese galten bisher eher als langweilig; nun bieten sie eine sichere Anlage.
Welche Arten von Immobilien suchen Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Privatinvestoren kaufen gerne sichere, langfristig vermietete Bestandsimmobilien. Sollte die Krise die Realwirtschaft erreichen, werden Büroimmobilien unter diesem Aspekt weniger attraktiv sein. Einzelhandelsobjekte wird der Attraktivitätsverlust jedoch nicht so stark treffen. Hier wird auch das Angebot steigen, etliche Einzelhandelsobjekte werden auf den Markt kommen. Der Grund: viele Angelsachsen haben ihre Investments in den vergangenen Jahren mit wenig Eigenkapital finanziert und sehen sich nun mit Problemen bei der Anschlussfinanzierung konfrontiert.
Welche Standorte sind für Investments geeignet?
Reimund Schulz: Die Standorte müssen eine positive demografische Entwicklung vorweisen. Hierzu zählen zum Beispiel Landeshauptstädte, wo Menschen hinziehen und wo genug Kaufkraft vorhanden ist. Die „Big 7“ sind immer interessant, aber auch Mittelstädte, wenn man die Einwohnerentwicklung beachtet.
Von welchen Investitionsvolumina sprechen wir bei Privatinvestoren?
Reimund Schulz: Objektgrößen von 20 bis 40 Millionen Euro Investitionsvolumen oder kleiner sind ein vernünftiges Investment, das ein oder zwei private Investoren gemeinsam realisieren können. Bei über 50 Millionen Euro wird die Finanzierung schwierig, weil die Margen der Banken zu hoch sind.
Wie sieht es mit dem Zugang zum Finanzmarkt aus?
Reimund Schulz: Wenn die Eigenkapitalquote stimmt, kommt man auch an Geld. Die geforderte Quote liegt derzeit bei 20 bis 30 Prozent, abhängig von der Vorvermietung. Volksbanken, Sparkassen und einige Landesbanken finanzieren noch.
Wie agieren Sie als Family Office derzeit am Markt?
Reimund Schulz: Auch wir warten ab, haben allerdings auch schon wieder einige Grundstücke gekauft. Außerdem führen wir ja auch Projektentwicklungen durch. In Erfurt entwickeln wir gerade zum Beispiel auf dem Areal einer ehemaligen Druckerei ein Fachmarktzentrum. Wir denken langfristig: Wenn es unseren Gesellschaftern gefällt, behalten wir es im Bestand und verkaufen erst später. Es ist toll, wenn die Identifikation mit dem Projekt und die Rendite zusammenpassen. Auch in Hamburg haben wir uns an Projekte rangetraut, an die sich kein Entwickler vor Ort wagen wollte: an den Hühnerposten und in die Große Bleichen gegenüber dem Ohnesorg-Theater. Auch andere Privatinvestoren beteiligen sich bei einer höheren Rendite an Projektentwicklungen. Durchschnittlich beginnen wir mit einer Projektentwicklung pro Jahr. Diese Zahl wollen wir durch Partnerschaften auf drei anheben.
Welche Ihrer Leistungen sind für Ihre Kunden am wichtigsten?
Reimund Schulz: Wir sind ein guter Sparingpartner. Familienunternehmen denken und handeln sehr speziell. Sie wollen zum Beispiel eine individuelle Betreuung durch den Geschäftsführer. Wir kennen die Anliegen aller Beteiligten, auch die der Nutzer, denn wir haben einst selbst Einzelhandel betrieben. Wir bieten technisches und kaufmännisches Management und arbeiten mit den Steuer- und Vermögensberatern zusammen, sodass der Immobilienbesitz in die Gesamtvermögensbetrachtung eingebunden werden kann.
Das Gespräch führte Bianca Diehl.